こんにちは。いやあ、最近なんだか周りで引っ越しする人が多くて。新生活ってワクワクしますけど、同時にちょっと憂鬱になるのが「退去費用」の話。
「敷金、ほとんど返ってこなかったよ…」 「なんかよく分からないクリーニング代、すごい額請求されたんだけど！」
なんて話、あなたも聞いたことありませんか？ 40代にもなると、何度か引っ越しを経験して、こういう「お金のトラブル」には敏感になりますよね。
実は僕の知人も最近、退去時にかなり高額な原状回復費用を請求されて頭を抱えていました。「普通に住んでただけなのに、なんでこんなに？」と。
でもね、これ、**「知っているか、知らないか」**だけで、何万円、いや十数万円も結果が変わってくる世界なんです。
多くの人が誤解しているんですが、賃貸の「原状回復」って、「入居した時と全く同じ、ピカピカの状態に戻すこと」じゃありません。
もしあなたが「退去費用で損したくない」「敷金を1円でも多く取り戻したい」と思っているなら、絶対に知っておくべき「国のルール」があります。
今回は、その知人にもアドバイスした「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を徹底的に解説しながら、僕たち入居者が賢く節約するための「完全ロードマップ」をお届けしようと思います。これを知っておくだけで、大家さんや管理会社との交渉力が格段に上がりますよ。
そもそも「原状回復」を誤解していませんか？
まず、最大の誤解から解いていきましょう。
大家さんや管理会社の中には、意図的かそうでないかは別として、「原状回復 ＝ 新品に戻すこと」として請求してくるところがあります。
でも、法律的な考え方は全く違います。
国土交通省が定めている**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**（これが僕たちの最強の武器です）によれば、原状回復の定義はこうなっています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（そんもう・きそん）を復旧すること」
・・・ちょっと難しい言葉が並びましたね。
簡単に言うと、こうなります。
- A：普通に生活していて自然に汚れたり、古くなったりしたもの（経年劣化・通常損耗）
- → これは、大家さん（貸主）が負担すべき費用。家賃に含まれている、と考えられています。
- B：入居者がわざと壊したり、うっかり汚したり、手入れを怠ったことで発生したもの（故意・過失）
- → これが、入居者（借主）が負担すべき費用です。
そうなんです。「普通に住んでいただけ」なら、基本的にはお金を払う必要はないんです。
「え、でも”普通”ってどこまで？」 「壁紙の日焼けは？ 家具の跡は？ 鍵をなくしたら？」
その疑問、すごく分かります。だからこそ、次に「A」と「B」の具体的な線引きを見ていきましょう。これが節約のキモになります。
【節約のキモ】ガイドライン徹底解説！これは誰の負担？
ガイドラインでは、どちらが負担するかの具体例が示されています。これを知っているだけで、不当な請求を見抜けますよ。
大家さん（貸主）が負担する「経年劣化・通常損耗」（A）
これらは家賃に含まれているとみなされ、あなたが払う必要のない費用です。
- 壁紙（クロス）の日焼け、変色:
- 太陽の光で自然に色あせた部分。
- 家具の設置による床のへこみ、跡:
- ベッドや冷蔵庫、タンスなどを普通に置いていただけでできたへこみ。
- 壁に貼ったポスターやカレンダーの跡:
- 画鋲（がびょう）やピンの小さな穴。ただし、「下地ボード」まで貫通するような大きな穴（ネジ釘など）はNGです。
- エアコン設置による壁の穴、ビス跡:
- （エアコンが最初から設置されておらず）通常の生活に必要なものとして設置した場合。
- 網戸の張り替え、電球の交換:
- （電球は入居中に切れたら自分で交換ですが）退去時に自然に劣化したものの交換費用。
- 次の入居者のためのハウスクリーニング、鍵の交換:
- これは「原状回復」とは別物。次の人のため（＝大家さんの都合）なので、本来は大家さん負担です。（※ただし、これ、要注意です）
【要注意】特約のワナ
ここで一つ、大きな注意点があります。それは**「特約」**の存在です。
契約書に「退去時のハウスクリーニング代は、理由の如何を問わず借主の負担とする」といった一文（特約）が入っている場合があります。
この特約は、原則としてガイドラインより優先されてしまうことがあります。ただし、「消費者契約法」によって、あまりにも入居者に一方的に不利な特約は無効になる可能性もあります。
とはいえ、契約時にこの「特約」を見落とさないことが何より重要です。「まあ、いいか」でサインすると、後で「契約書に書いてありますよね？」と一蹴されてしまいますからね。
入居者（借主）が負担する「故意・過失」（B）
こちらは、あなたの「うっかり」や「お手入れ不足」が原因のものです。
- タバコのヤニによる壁紙の黄ばみ、臭い:
- これは「通常の使用」を超えると判断されます。喫煙者の方は要注意。
- 飲み物などをこぼしたシミ（手入れ不足）:
- こぼしてすぐに拭けば取れたはずなのに、放置してシミになった場合。
- 落書き、子供がつけた深いキズ:
- 壁や床につけてしまった目立つキズや汚れ。
- 結露を放置して発生したカビ、シミ:
- 結露は自然現象ですが、「拭き取る」という手入れを怠った結果、カビが広がった場合は「善管注意義務違反」とされます。
- ペットによるキズや臭い:
- 柱のひっかきキズや、床のシミなど。
- 鍵の紛失による交換費用:
- これは分かりやすい「過失」ですね。
- 引っ越し作業でつけたキズ:
- 家具を運ぶ際に壁や床にぶつけてしまったキズ。
どうでしょう？ 「これは自分持ちだな」「これは大家さん持ちだな」という線引きが、かなりハッキリしてきたんじゃないでしょうか。
覚えておきたい「6年ルール」（減価償却）
もう一つ、強力な武器があります。それが**「減価償却」**の考え方です。
ガイドラインでは、例えば壁紙（クロス）やカーペットの耐用年数（価値がゼロになるまでの期間）は**「6年」**とされています。
これがどういうことか？
もしあなたが、壁紙にうっかり大きなシミ（故意・過失）をつけてしまったとします。 退去時に大家さんから「壁紙一面、張り替え費用3万円ね」と言われたらどうでしょう？
「あ、自分が汚したから仕方ないか…」と思うかもしれません。
待ってください！
もし、あなたがその部屋に「6年以上」住んでいたなら？ → その壁紙の価値は、すでに「1円」（もしくはほぼゼロ）になっています。 → あなたが負担すべき費用も「1円」（もしくはゼロ）でいい、というのがガイドラインの考え方です。
もし、あなたが「3年」住んでいたなら？ → 価値は半分（3年/6年）残っています。 → あなたが負担すべき費用は、張り替え費用3万円の半額、「1万5千円」で済む可能性が高いのです。
これを「知っているか、知らないか」で、支払う金額が全く変わってきますよね。これは壁紙だけでなく、他の設備（エアコンや給湯器など、耐用年数は物によります）にも適用される考え方です。
【行動編】入居時にやるべき最強の防御策
さて、ガイドラインという武器を手に入れたところで、次は「いつ、どう戦うか」という行動編です。
原状回復トラブルの戦いは、実は**「入居日」**に始まっています。 退去時に「これは元からあったキズです！」と主張しても、「証拠は？」と言われたら終わりですよね。
だからこそ、「最強の防御策」を入居時に行います。
1. 「入居時チェックリスト」の作成
引っ越しの荷解きで忙しいのは重々承知ですが、これだけは最優先でやってください。 管理会社からチェックリストを渡されることもありますが、渡されなければ自分で作ります。
- 部屋ごと（玄関、リビング、キッチン、浴室、トイレ、各洋室…）にリストアップします。
- 見る場所（床、壁、天井、設備、建具）を決めます。
2. 「証拠写真」を撮りまくる
チェックリストと連動させて、とにかく写真を撮ります。
- キズ、汚れ、へこみ、シミ、カビ、設備の不具合など、「あれ？」と思う箇所はすべて撮ります。
- ポイントは「日付」と「場所」が分かるように撮ること。
- 「部屋全体」と「キズのアップ」をセットで撮る。
- 可能なら、当日の新聞やスマホの日付表示など、「その日に撮った」と分かるものを一緒に写し込むと完璧です。
- 最近はスマホの性能がいいので、動画でぐるっと一周撮影しておくのも非常に有効です。
3. 管理会社・大家さんに「共有」する
これが一番大事です。撮った写真を自分だけで持っていても、「後から撮ったんじゃないの？」と言われる可能性があります。
- チェックリストと写真を、入居後1〜2週間以内を目処に管理会社（または大家さん）に提出します。
- メールや専用アプリで送るのがベストです（送信履歴が残るため）。
- 紙で提出する場合は、必ずコピー（または写真）を手元に残し、可能なら「受領印」をもらいましょう。
これをやっておくだけで、退去時の「言った、言わない」トラブルの大半は防げます。「このキズ、入居時のメールに写真送ってますよね？」の一言で終わりますから。
【行動編】居住中に気をつけるべきこと
防御を固めたら、次は「そもそも攻撃（負担）対象を増やさない」ことです。
1. 「こまめな掃除」が最強の節約術
ガイドラインで「故意・過失」とみなされるものの多くは、「手入れ不足」が原因です。
- 結露はこまめに拭く: カビの発生を防げます。
- 油汚れは放置しない: キッチンの換気扇やコンロ周りは、汚れが固着すると「通常の使用」を超えたクリーニング費用を請求されがちです。
- 水回りの水垢、カビ対策: 排水溝の掃除や換気を徹底する。
「掃除は退去時にまとめてやればいいや」は危険です。日々の「通常の手入れ」こそが、数万円の節約につながるんです。
2. トラブルは「即時連絡」
「エアコンの効きが悪いな…」「蛇口から水がポタポタ…」
こんな時、「まあ、使えるからいいか」と放置していませんか？ もし、その放置が原因で故障がひどくなったり、水漏れで床が腐食したりした場合、入居者の「善管注意義務違反」を問われる可能性があります。
設備の不具合（経年劣化）は、大家さんの負担で直してもらうのが原則です。おかしいなと思ったら、すぐに管理会社に連絡する癖をつけましょう。
【行動編】退去・立ち会い時の交渉術
いよいよラスボス戦、退去の立ち会いです。ここで防御と知識を総動員します。
1. 立ち会い前の準備
- 入居時に撮った写真・チェックリストを再度確認し、スマホなどですぐ見せられるようにしておきます。
- 「原状回復ガイドライン」の要点（経年劣化と故意・過失の切り分け、6年ルール）を頭に入れておきます。
- （可能であれば）立ち会い前に、自分で一度、ガイドラインに沿って「ここは自分負担だな」「ここは大家さん負担だな」とシミュレーションしておきます。
2. 立ち会い当日の心構え
- 必ず「自分」が立ち会うこと。 業者さん任せにすると、言われるがままにサインさせられる危険があります。
- その場で「サイン」を求められても、絶対に即決しないこと。
- 「見積もり（精算書）を一度持ち帰って、内容をよく確認させてください」と必ず伝えます。その場でサインすると「内容に合意した」とみなされてしまいます。
3. ガイドラインを武器に「交渉」する
立ち会いの業者が、キズや汚れを指差して「あ、これ借主さん負担ですね」と言ってくる場面が多々あります。
ここで、武器（知識）を使います。
- 業者: 「この壁紙の黄ばみ、タバコですか？ 全部張り替えですね」
- あなた: 「（タバコは吸わない場合）タバコは吸いません。これは窓際なので、**経年劣化（日焼け）**だと思います。ガイドラインでも、日焼けは貸主負担とされていますよね？」
- 業者: 「あ、この床のへこみ、家具の跡ですね。修繕費かかりますよ」
- あなた: 「これは冷蔵庫を置いていた跡で、通常損耗ですよね。ガイドラインでは貸主負担のはずですが、いかがですか？」
- 業者: 「この壁のシミ、ひどいですね。ここ一面張り替えで3万円です」
- あなた: 「（もし自分がつけたシミでも）すみません、これはこちらの過失です。ただ、私、ここに8年住んでいます。**ガイドラインの減価償却（6年ルール）**に基づくと、この壁紙の価値はほぼゼロだと思うのですが、3万円全額請求というのはおかしくないですか？」
ポイントは、感情的にならず、**「ガイドラインではこうなっていますよね？」**と、あくまで国のルールに基づいて冷静に確認することです。 これだけで、業者の対応がガラッと変わることがあります。「あ、この人、詳しいな」と思わせたら勝ちです。
4. 見積書のチェックポイント
持ち帰った見積書（精算書）は、穴が開くほどチェックします。
- 「一式」という項目はないか？
- 「クリーニング代一式」「修繕費一式」などはNG。「どこの」「何を」「いくらで」直したのか、単価と平米（㎡）数が明確な明細書をもらいます。
- ガイドライン上、大家さん負担のものが含まれていないか？
- （特約になければ）「ハウスクリーニング代」「鍵交換代」「エアコン内部洗浄費」などがシレッと入っていないか確認します。
- 減価償却（6年ルール）が考慮されているか？
- 入居年数に関わらず、新品価格で請求されていないか確認します。
もしトラブルになったら？（最後の砦）
冷静に交渉しても、大家さんや管理会社が「うちは関係ない」「契約書がすべてだ」と高圧的に出てくるケースもゼロではありません。
その場合は、一人で戦わないでください。
- 消費生活センター（電話番号：188）
- まずはここに相談です。専門の相談員が、ガイドラインに基づいたアドバイスや、相手方との「あっせん（仲介）」をしてくれる場合があります。
- 少額訴訟
- 最終手段ですが、60万円以下の金銭トラブルであれば、比較的簡単で安価に裁判（調停）を起こせる制度です。「入居時の写真」「ガイドライン」「交渉の経緯（メールなど）」といった証拠が揃っていれば、勝てる（＝不当な請求を退けられる）可能性は十分にあります。
「裁判なんて大げさな…」と思うかもしれませんが、この「最後の砦」があることを知っているだけでも、交渉の態度に余裕が生まれますよ。
まとめ：知識は最強の「節約術」
いやあ、長くなってしまいましたね。でも、ここまで読んでくれたあなたは、もう「原状回復」のプロです。
引っ越しは、ただでさえお金がかかる一大イベント。その最後の最後で、よく分からない費用を何万円も取られてしまったら、新しい生活のスタートダッシュも台無しになってしまいます。
40代ともなれば、お金の使い方も賢くありたいもの。
**「ガイドライン」という国のルールを知り、「入居時の写真」という証拠を備え、「減価償却」**というロジックで武装する。
これだけで、不当な請求という「払わなくていいお金」を確実に守ることができます。
これから引っ越すあなたも、今住んでいる部屋の退去が不安なあなたも、ぜひこのガイドラインを「お守り」代わりに、賢く節約してくださいね。あなたの新生活が、余計なストレスなくスタートできることを願っています！
【免責事項】
本記事は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、賃貸住宅の原状回復に関する一般的な情報提供を目的として作成されています。 筆者の知見と経験に基づいておりますが、その正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。 実際の契約内容（特に「特約」）や個別の事案によっては、本記事の内容と異なる判断がなされる場合があります。 賃貸借契約に関する最終的な判断や、個別のトラブルについては、読者ご自身の責任において、弁護士、司法書士、または消費生活センター等の専門家にご相談ください。 本記事を利用したことによって生じたいかなる損害についても、筆者は一切の責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。
